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2019楼市金九银十:是去库存的机会还是房价下降的转折?

发布日期:2019-10-09浏览次数:6

金九银十

“金九银十”这个被称作为楼市旺季的两个月,一直被房企视作年度销量的最后冲刺时期,被购房者视作价廉物美的购房季。但在年全国性政策调控之后,金九银十似乎仅仅成为了一个历史,年的金九银十会否如约而至呢?

政策向:调控力度依旧

据不完全统计显示,年-月,全国房地产调控政策高达次,累计次数刷新了房地产调控记录。在限购、限贷、限价、限售等组合调控政策的影响下,年的楼市节奏趋向平稳理性。

稳”是基调

在月日政治局会议重申了“房住不炒”,并首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这释放出来的信号是“未来房地产市场会更加平稳发展”,从某种程度上而言为年下半年的楼市定下了一个“稳”的基调,金九银十的旺火可能难以点燃。

部分城市一二套房贷利率上浮

月中旬,全国多个大中型城市一二套房房贷利率上浮的消息纷至沓来,部分城市首套房房贷利率最高上浮%,二套房房贷利率最高上浮%,从某种程度而言增加了改需和刚需置业的成本,业内外普遍认为购房成本增加可能会增加观望情绪,市场成交可能会下行。

房贷利率新政出炉

月日,房贷利率新政出炉,月日开始实施。新政规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率(),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加个基点。一度被一二手房地产销售人员“过度解读”,声称国庆后购房成本会因利率上调购房成本上涨,月是最佳购房机会。

不过,据业内专业人士解读来看,以目前的来举例,新政后,一二套房房贷具体实施的利率其实可能会更低,存在购房成本小幅下跌的可能性,因而被“过度解读”激发的短期成交爆发可能不会出现。

成交向:持续走低

从国家统计局公布的商品房销售数据来看,-月份,全国商品房销售面积同比下降.%,降幅缩小.个百分点。进月以来,成交也是持续走低。

据重点监测城市成交数据显示,月份累计成交量同比下跌%,环比下跌%。其中,一线城市成交量环比下降%,同比下跌%。其中上海环比有所回升,北京成交环比跌幅到达近期峰值,达到了%。二三线城市成交量同比下跌%,环比下跌%,其中,徐州、南京和济南等显著缩量,环比跌幅都在%附近。

就年-月的成交走势来看,楼市其实是十分需要一次成交回升走势来填补去库存压力以及给予楼市信心的。但在楼市调控政策下,短期急剧回升依然只会是存在过去。

房价向:月新房城上涨

月日,国家统计局公布了月城房价。新房方面,城房价微涨,仅城房价下跌,城房价持平。二手房方面,房价月与月相比,环比上涨城市数量从个涨到个,持平城市从上月个降到个,但依然有个热点城市二手房房价环比略有下跌。总体来看,二手房房价变化幅度和新房相比较小。

据统计,进入月以来,“微张”仍然是大部分大中型城市的房价走势基调。以新一线城市成都外为例,在安居客房产研究院最新出炉的房价中显示,成都月新房房价元/㎡,月元/㎡,环比上涨.%;成都月二手房均价元/,月二手房均价元/,环比上涨.%。

连续数月的房价上涨,是成都等大中型城市购房者在房企“以价换量”态度不明显的情况下,观望情绪浓厚的重要影响因素,这也直接导致了成交下行,因此如果在房企价格退步的情况下,金九银十还是会迎来一波购房需求的释放。

房企向:以价换量

近几年来,万科“房地产进入白银时代”、“活下去”的理论都给为房企渲染了目前市场艰难的气氛,而在最新的中国房地产成交量监控数据中似乎也印证了这一气氛。

据数据显示,年-月,中国地产商成交量是年去年同期的%;其中,家房企月发布上半年目标完成率过半的占.%,.%的房企目标完成率在-%,房企目标完成率仅一成的房企达到了%。

同时,从月开始融资层面就已经从银行、信托、公开市场债券等多方面收紧房地产融资。因此政策、市场的双重压力下,不少房企开始重走“以价换量”的道路。进入月份开始,广州多地楼盘进入“降价促销”模式,碧桂园旗下某楼盘最高下降元/㎡。

而另一品牌房企恒大更是抛出了“双向”橄榄枝,月日,恒大深圳推出全员营销优惠升级活动,在月日至月日期间,恒房通推荐购房均享·折优惠,每日推出套特价房。同时在全国范围内推出“全民营销月”,推荐成交赚取佣金,从购房者和销售两方面利好促进成交。

“金九银十”是否如约?很难

在房价上行依旧、成交持续下行、房企融资困难等情况下,“以价换量”是房企冲刺年度业绩,迅速回笼资金的底牌。但在楼市多方调控政策下,特别是月日要实行的房贷利率新政未明朗前,会让购房需求两极化——观望和迅速下手,因此短期的成交回升可能仅仅会是以个别城市为单位的个案存在。

同时楼市“金九银十”和电商“双十一”其实某种程度上而言有着一个共通性就是——营销的成果。但双十一的短暂性和购买成本较低给了电商成交量爆发的契机。

房地产作为不动产,“房住不炒”的大基调让随便买套房等着赚钱的时代成为过去,“金九银十”长达两个月的时间以及不再耀眼的买房掘金红利,让购房需求逐渐理性,选择后下手不再是简单的营销就能激发的成交。因此,年的月和契约,在开发商“以价换量”的触动下会迎来小幅成交的回升,但过去“金九银十”的“成色”却很难再现。

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