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楼市被“抽水管”绑住了!融资难,各地打折,专家:盯住房贷利率

发布日期:2019-10-08浏览次数:8

经常看到一个比喻,货币是水,楼市是蓄水池。

房价之所以上涨,是因为这些年印出来的钱,不少都流入到了房地产里面。

经济学家沈建光日前在某论坛上指出:主要信托的资金去向,接近万亿(一半左右)流到房地产,还有%左右流到金融,这部分可能也是进入私募,最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的,也就是%左右,能进入工商企业的资金连%都不到。

想想也可以理解,货币可以印出来,但房子、土地是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,这些年,流通中货币每年增长%-%,大家默认每年对内购买力减值了-%。

这意味着,我们可以把-%的货币增速,看做是买房的潜在收益增速。

蓄水池中的水越来越多,不见得是好事。

比如,绝大部分人的生活都已经被房子“拴住”了,根据长江证券经济学家赵伟的测算,年,中国住宅总值总市值大约在-亿元之间,根据社科院编制的中国居民资产负债表,年末,中国居民的金融资产约为万亿人民币,跟房子比起来相形见绌。

如果我们用万亿元,来计算年住宅总值,其占居民总资产的比重已经达到了%,房子,已经成了居民最重要的一类资产。

这也是调控政策考虑的重点,拿目前来说,楼市就有根无形的“抽水管”,被绑住之后,流入到房地产中的货币,会被慢慢的抽出来。

近来浮现了三个消息,值得关注。

第一,房地产融资越来越难。

月日,克而瑞研究中心发布的报告数据显示,月份家典型房企的融资总额为.亿元,环比上升.%,同比上升.%。

看起来似乎还不错,环比涨幅达%,但是,月份的数据环比月大降了%,月份再次反弹,也在情理之中。

关键是融资利率的问题,单月来看,房企月融资成本.%,环比上升.个百分点。

报道指出,目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过%以上的债券融资已不再是行业个例。

开发商想活下去,只有两个资金来源,一个是包括银行贷款、发债、信托的融资,另一个就是回款,现在融资的利率走高,说明房企借钱的难度是越来越大了。

第二,各地楼盘打折之势蔓延。

中新经纬月日报道称,买房送车、送车位、送装修、送物业费,房地产市场的促销手段,在“金九银十”期间争相上演,有的项目甚至还传出折优惠。

还未跨入“金九”时,某龙头房企就在全国推出了优惠促销活动,不少房地产经纪人就以“楼盘最低折”宣传语在朋友圈中传播。

克尔瑞研究中心总结称,营销范围逐渐扩大,春节前后的营销活动多集中于三四线城市,后逐步扩大到一二线城市,特价房营销方面,也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区。

显然,目前很多特价房、打折楼盘都是以冲业绩的“套路”为主,还没有伤及开发商的筋骨,但是,降价活动的区域,已经从三四线蔓延到了热点城市的远郊,这一点尤为值得注意。

第三,热点城市调控有再度收紧之势。

据澎湃新闻月日报道,呼和浩特发布楼市新政:三套房不能贷款,全力稳房价、稳地价、稳预期。

《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》显示,明确实施差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的,购买首套房首付比例不得低于%,购买二套房首付比例不得低于%,购买三套及以上住房的不得办理商业贷款;购买商品住房申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。

无独有偶,在呼市出手的前几天,热点城市之一的无锡,也在悄然收紧。

月底,江苏省无锡市住房公积金管理中心发布意见:将公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。“房”是指职工家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)名下在不动产登记中心(包括江阴、宜兴)登记的住房;“贷”是指住房公积金贷款。

重点在于:降低贷款额度,个人最高额度由万降至万,家庭最高额度由万降至万。

呼和浩特与无锡,虽然热度没有杭州、苏州、南京、成都那么火热,却也是今年房价上涨的典型代表。从新房市场来看,呼和浩特自今年月以来,新房价格连续个月排名全国第三,在此之前,今年月至月连续四个月新房价格,排名全国第二。

融资难,楼盘降价打折之势蔓延,房价上涨过快的城市连续出手,这也从侧面说明了调控的态度:要让资金从房地产中逐步抽离。

那么,水抽出来之后,下一步楼市何去何从?购房者又该如何应对?

中原地产分析师、房产专家张大伟月日发文指出:到底四季度能不能看房,其实很简单,看看月日后的房贷利率,从的降低看,利率平稳微跌是趋势,如果未来几天看到利率降低了,就可以看看房了,如果利率不跌,那大概率市场要调整到年。

房产专家的意思很明确,紧盯住“房贷利率”这个指标就行。

按笔者的理解,调控收紧的态势不会改变,“抽水”之后,楼市大概率会继续“稳中有降”,但这与刚需没什么关系,比如多套房停贷,公积金门槛提高,房企融资难,这些事不会对首套购房者有什么影响。

关键在于房贷利率的变化,因为马上就要实施,央行公告的内容中,首套房是不低于年期的下限即可,这就意味着各个城市有相当大的自主空间,假如房贷利率依然居高不下,甚至还继续上升,那年最后三个月,安心看戏便可。

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